Investissement immobilier : SCI ou société SAS ?
01/10/2024
par Maxime
SCI ou SAS ? Découvrez les différences, avantages et cas pratiques pour choisir la meilleure structure juridique pour votre investissement immobilier.
Quand il s'agit d'investissement immobilier, choisir la bonne structure juridique est une étape cruciale pour optimiser la gestion, la fiscalité, et la transmission de son patrimoine. Mais entre une SCI (Société Civile Immobilière) et une SAS (Société par Actions Simplifiée), laquelle convient le mieux à vos ambitions ? Cet article vous guide dans cette décision, en analysant les deux options en profondeur.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique couramment utilisée pour gérer et détenir des biens immobiliers à plusieurs. Elle est prisée pour sa simplicité et son adaptabilité à des projets patrimoniaux.
Fonctionnement de la SCI
Les associés mettent en commun leurs capitaux pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers.
La gestion de la SCI peut être confiée à un gérant (souvent un des associés).
Les revenus générés (locations, par exemple) sont répartis entre les associés proportionnellement à leurs parts.
Avantages d'une SCI
Simplicité de gestion
: Les formalités administratives et la gestion quotidienne restent abordables, ce qui la rend accessible même aux particuliers novices.
Simplicité de gestion
: Les formalités administratives et la gestion quotidienne restent abordables, ce qui la rend accessible même aux particuliers novices.
Fiscalité avantageuse
: Les associés peuvent choisir la fiscalité des revenus fonciers ou opter pour l'impôt sur les sociétés, selon la situation.
Fiscalité avantageuse
: Les associés peuvent choisir la fiscalité des revenus fonciers ou opter pour l'impôt sur les sociétés, selon la situation.
Transmission facilitée
: La SCI simplifie le partage du patrimoine immobilier entre les héritiers, en permettant une gestion progressive des donations.
Transmission facilitée
: La SCI simplifie le partage du patrimoine immobilier entre les héritiers, en permettant une gestion progressive des donations.
Inconvénients d'une SCI
Adaptée au résidentiel, insuffisante pour le commercial
: La SCI reste orientée vers la gestion et la location de biens résidentiels. Pour des activités purement commerciales, elle est moins adaptée.
Adaptée au résidentiel, insuffisante pour le commercial
: La SCI reste orientée vers la gestion et la location de biens résidentiels. Pour des activités purement commerciales, elle est moins adaptée.
Responsabilité illimitée
: Les associés sont responsables des dettes à hauteur de leurs apports, ce qui peut poser problème en cas de difficultés financières.
Responsabilité illimitée
: Les associés sont responsables des dettes à hauteur de leurs apports, ce qui peut poser problème en cas de difficultés financières.
Qu'est-ce qu'une SAS ?
La Société par Actions Simplifiée (SAS) est une structure juridique flexible, souvent choisie pour des projets qui allient immobilier et activité commerciale.
Fonctionnement de la SAS
La SAS peut être créée par un ou plusieurs associés (personnes physiques ou morales).
Les statuts sont personnalisables, ce qui permet de définir précisément les règles de gouvernance.
Les décisions courantes sont prises par les dirigeants (souvent un président).
Avantages d'une SAS
Liberté statutaire
: Une flexibilité qui permet d’organiser la société à votre manière.
Liberté statutaire
: Une flexibilité qui permet d’organiser la société à votre manière.
Responsabilité limitée
: Contrairement à une SCI, les associés ne risquent que le montant de leurs apports initiaux.
Responsabilité limitée
: Contrairement à une SCI, les associés ne risquent que le montant de leurs apports initiaux.
Polyvalence
: Idéale pour des projets combinant une gestion immobilière classique et des activités commerciales.
Polyvalence
: Idéale pour des projets combinant une gestion immobilière classique et des activités commerciales.
Inconvénients d'une SAS
Complexité de création
: Le processus de constitution (rédaction des statuts, dépôt de capital) est plus élaboré qu’une SCI.
Complexité de création
: Le processus de constitution (rédaction des statuts, dépôt de capital) est plus élaboré qu’une SCI.
Fiscalité plus lourde
: Soumise à l’impôt sur les sociétés, la SAS est souvent perçue comme moins avantageuse fiscalement pour des revenus purement fonciers.
Fiscalité plus lourde
: Soumise à l’impôt sur les sociétés, la SAS est souvent perçue comme moins avantageuse fiscalement pour des revenus purement fonciers.
Comparaison entre SCI et SAS
Objectif d’investissement
La
SCI
est parfaitement adaptée à des objectifs patrimoniaux, comme la constitution et la transmission d’un patrimoine familial immobilier.
La
SCI
est parfaitement adaptée à des objectifs patrimoniaux, comme la constitution et la transmission d’un patrimoine familial immobilier.
La
SCI
est parfaitement adaptée à des objectifs patrimoniaux, comme la constitution et la transmission d’un patrimoine familial immobilier.
La
SAS
, de son côté, est idéale pour des projets dynamiques combinant immobilier et activités entrepreneuriales.
La
SAS
, de son côté, est idéale pour des projets dynamiques combinant immobilier et activités entrepreneuriales.
La
SAS
, de son côté, est idéale pour des projets dynamiques combinant immobilier et activités entrepreneuriales.
Gestion et mise en commun des biens
La gestion est généralement plus simple dans une
SCI
, où une personne (gérant) administre les biens.
La gestion est généralement plus simple dans une
SCI
, où une personne (gérant) administre les biens.
La gestion est généralement plus simple dans une
SCI
, où une personne (gérant) administre les biens.
La
SAS
exige une gouvernance plus structurée, mais offre une grande souplesse dans l’organisation des pouvoirs entre les associés.
La
SAS
exige une gouvernance plus structurée, mais offre une grande souplesse dans l’organisation des pouvoirs entre les associés.
La
SAS
exige une gouvernance plus structurée, mais offre une grande souplesse dans l’organisation des pouvoirs entre les associés.
Fiscalité
En
SCI
, les revenus fonciers sont imposés dans votre déclaration personnelle, mais vous pouvez opter pour l’impôt sur les sociétés si cela est plus avantageux.
En
SCI
, les revenus fonciers sont imposés dans votre déclaration personnelle, mais vous pouvez opter pour l’impôt sur les sociétés si cela est plus avantageux.
En
SCI
, les revenus fonciers sont imposés dans votre déclaration personnelle, mais vous pouvez opter pour l’impôt sur les sociétés si cela est plus avantageux.
En
SAS
, la fiscalité est plus rigide (soumise à l’impôt sur les sociétés), mais elle permet certaines optimisations pour des projets impliquant des activités commerciales.
En
SAS
, la fiscalité est plus rigide (soumise à l’impôt sur les sociétés), mais elle permet certaines optimisations pour des projets impliquant des activités commerciales.
En
SAS
, la fiscalité est plus rigide (soumise à l’impôt sur les sociétés), mais elle permet certaines optimisations pour des projets impliquant des activités commerciales.
Transmission et succession
La
SCI
brille par sa capacité à faciliter les donations et à réduire les coûts de succession grâce aux parts sociales.
La
SCI
brille par sa capacité à faciliter les donations et à réduire les coûts de succession grâce aux parts sociales.
La
SCI
brille par sa capacité à faciliter les donations et à réduire les coûts de succession grâce aux parts sociales.
La
SAS
, en revanche, est intéressante pour les investisseurs envisageant de transmettre un actif non seulement immobilier, mais également entrepreneurial.
La
SAS
, en revanche, est intéressante pour les investisseurs envisageant de transmettre un actif non seulement immobilier, mais également entrepreneurial.
La
SAS
, en revanche, est intéressante pour les investisseurs envisageant de transmettre un actif non seulement immobilier, mais également entrepreneurial.
Quand opter pour une SCI ?
Scénarios typiques
Vous voulez acheter un
bien locatif résidentiel
avec un ou plusieurs associés.
Vous voulez acheter un
bien locatif résidentiel
avec un ou plusieurs associés.
Vous voulez acheter un
bien locatif résidentiel
avec un ou plusieurs associés.
Vous envisagez un
investissement familial
, où la transmission et la stabilité à long terme sont prioritaires.
Vous envisagez un
investissement familial
, où la transmission et la stabilité à long terme sont prioritaires.
Vous envisagez un
investissement familial
, où la transmission et la stabilité à long terme sont prioritaires.
Cas pratiques
Une fratrie décide de gérer un immeuble familial via une SCI pour simplifier sa gestion et organiser la transmission.
Un investisseur louant ses biens souhaitant une gestion simplifiée et des avantages fiscaux sur ses revenus fonciers.
Quand opter pour une SAS ?
Scénarios typiques
Vous avez un projet combinant
immobilier et commerce
(exemple : exploitation d’un hôtel ou espace de coworking).
Vous avez un projet combinant
immobilier et commerce
(exemple : exploitation d’un hôtel ou espace de coworking).
Vous avez un projet combinant
immobilier et commerce
(exemple : exploitation d’un hôtel ou espace de coworking).
Vous cherchez une structure pour lever des fonds ou intégrer des
investisseurs externes
.
Vous cherchez une structure pour lever des fonds ou intégrer des
investisseurs externes
.
Vous cherchez une structure pour lever des fonds ou intégrer des
investisseurs externes
.
Cas pratiques
Un entrepreneur lance une SAS pour gérer à la fois l’achat d’un immeuble et l’opération d’une entreprise commerciale (restaurant, bureaux partagés).
Un promoteur voudrait réunir plusieurs investisseurs tout en limitant leur responsabilité financière.
Analysez vos objectifs pour bien choisir
Le choix entre une SCI et une SAS dépend avant tout de vos objectifs. Si vous privilégiez la gestion d’un patrimoine résidentiel et la transmission familiale, la SCI semble idéale. Si vous avez un projet immobilier plus ambitieux, impliquant des activités commerciales ou des investisseurs tiers, la SAS est la solution.
Cependant, chaque situation est unique. N’hésitez pas à consulter un expert-comptable ou un avocat spécialisé avant de prendre votre décision. Ces professionnels pourront évaluer vos besoins spécifiques et vous proposer la structure la plus adaptée.
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